高雄冠昌當舖

本報記者 宋寧華 特約通訊員 富心振
　　為了核銷不良貸款，竟然偽造68份死亡、失蹤證明。近日，深州農信社假造“死亡名單”核銷貸款案在河北景縣人民法院宣判，相關人員均被判刑。
　　儘管這樣“雷人”的案件很罕見，但近年來，一些公司或個人為瞭解決資金周轉困難等原因，通過簽訂虛假房屋買賣合同套取銀行貸款的例子屢見不鮮。這種行為不僅擾亂了正常的社會金融秩序，對於雙方當事人而言也埋下隱患，因為假“房屋買賣”之後極易引發糾紛，導致“房財”兩空。
　　近日，浦東新區法院審理多起此類糾紛案件，其中呈現的問題令人擔擾。記者選擇了3個典型案例，希望市民從中得到啟示。
　　好朋友“買房”後病故
　　繼承人拒絕歸還房屋
　　宋某是浦東一家小企業的老闆，由於在經營過程中流動資金出現困難，想借“房屋買賣”為由向銀行貸款，於是找到好朋友肖某幫忙。
　　2007年6月間，宋某與肖某簽訂《房屋買賣合同》，約定將宋某名下一套房屋出售給肖某，建築面積34.52平方米，轉讓價26萬元。事後，雙方辦理了轉讓過戶手續，產權登記在肖某名下。同時，由肖某出面以房屋抵押形式向銀行貸款18.2萬元，期限為13年。肖某拿到銀行借款後全額交給宋某，未支付其餘購房款。借款本息雖每月通過肖某貸款賬戶歸還，但自2008年7月起至2011年7月，宋某持續給付肖某數額不等的錢款，並由肖某出具收條，總金額為6.74萬元。2011年6月起，宋某向肖某貸款賬戶存款，截至2013年4月，共存款3.95萬元。
　　宋某沒料到的是，2012年3月8日，肖某不幸病故。原本兩人心知肚明的“房屋買賣”，現在能說得清楚嗎？宋某無奈只能將肖某的繼承人告上法庭要求查明事實，還原真相，恢復該房屋產權。
　　法庭上，宋某提出，自己與肖某的房產交易，目的是為向銀行貸款，雙方並無買賣房屋的真實意思，因此肖某也沒有支付購房款，銀行貸款由自己使用並承擔還款義務，房屋也一直由自己居住。
　　而針對宋某的主張，肖某的繼承人認為，宋某如需資金可直接將房屋抵押貸款，無須辦理房屋買賣。事實上，宋某因做生意急需資金，才將房屋賣給肖某並辦理產權過戶手續，買賣手續合法、完整，合同有效。後來，宋某為了籌資求助於肖某，並由肖某出面將該房屋抵押，向銀行貸款18.2萬元交給宋某使用，貸款理應由宋某歸還。
　　法院審理後認為，宋某與肖某雖然簽訂《房屋買賣合同》並辦理產權過戶手續，但合同對有關交房、付款及違約責任等主要條款均未作約定。就目前證據而言，肖某除將銀行借款18.2萬元交給宋某外，未支付其餘購房款，且宋某承擔了這筆借款的還款義務，後宋某也未將房屋交付肖某。經查，肖某離婚後一直租房居住，若其確實購買了這套房屋，勢必要求宋某交房。然而，肖某自“買房”至去世的近5年間，從未向宋某主張交房，有悖常理。
　　據此，法院作出一審判決，宋某與肖某之間簽訂的《房屋買賣合同》無效；宋某應辦理註銷屋抵押登記手續；肖某的繼承人於註銷抵押登記後，協助辦理產權恢復登記至宋某名下的手續，相關稅費由宋某負擔。
　　假意買房幫朋友套貸
　　還貸不力被銀行追債
　　2004年8月，顧某與林某簽訂《房屋買賣合同》，約定由顧某以30.5萬元價格買下林某所有的房屋。事後，顧某與林某的兒子小林又簽訂《協議證明》，內容為：“茲有房主林某的兒子小林因急需錢款經商，特將某房屋一套變相賣給好友顧某，以此向銀行抵押貸款貳拾萬元整，本房產實際所有權人為林某，貸款由林某負責歸還。在還貸後仍轉戶於林某名下……”顧某作為“證明人”簽名蓋章。後來這套房屋經核准登記在顧某名下，顧某也從銀行取得個人住房抵押借款20萬元。因自2005年9月起顧某未按約還貸，被銀行起訴，經法院判決後執行了顧某的財產。現顧某為系爭房屋訴至法院。
　　顧某提出，自己購買林某所有的一套房屋，取得房產證後，多次要求林某搬出但無果。由於自己購買此房向銀行申請了抵押貸款，原本想將此房出租後歸還銀行貸款，因林某不交房，造成自己無力償還貸款，被銀行起訴後法院執行了自己財產，故訴至法院要求林某搬出，並賠償經濟損失共計12萬元。
　　林某則辯解，2004年，兒子小林因需要用錢，自己就同顧某商量後把這套房屋在名義上“賣”給他，由顧某出面向銀行貸款20萬元，其中小林拿了15萬元，剩餘5萬元給顧某作為“好處費”。當時說好貸款還掉後再把房屋轉回，故買賣發票等都在林某處。顧某實際上未付過錢，這說明這份房屋買賣合同是虛假的。貸款下來後，因小林沒有能力按時還貸，故銀行起訴顧某，現林某不同意顧某的訴請。
　　法院審理後認為，根據查明的事實，首先，顧某除20萬元貸款之外並未提供其他付款之證明；其次，顧某辦理銀行貸款的相關材料等原件均在林某處保存；再次，《協議證明》中約定房屋轉讓的真實目的為獲取銀行貸款；最後，系爭房屋自買賣合同簽訂後一直由林某一家人居住，顧某也未舉證其曾主張交房的事實。
　　上述一系列與正常房屋買賣相悖的事實，足以證明系房屋買賣並非雙方真實意思表示，而是為了通過房屋買賣的形式向銀行套取貸款。這一雙方共同策劃的行為擾亂了正常的社會金融秩序，因此，雙方簽訂的房屋買賣合同依法應當認定無效。現在顧某依據無效的房屋買賣合同主張相關合同權利，無相應的事實及法律依據，法院不予支持。
　　據此，浦東新區法院作出一審判決，駁回顧某要求林某搬出系爭房屋及賠償經濟損失12萬元的訴訟請求。
　　繼母好心出借房產證
　　繼子偷偷過戶作抵押
　　陳老太與葉老先生為再婚夫妻。系爭房屋是陳老太於1994年再婚前出資購買，並居住至今。2004年，繼子葉先生因做生意急需資金，向繼母陳老太提出借用房產證向銀行作抵押貸款。陳老太雖有猶豫，但考慮到與葉先生已是一家人，最終同意了。
　　然而，葉先生卻利用陳老太年紀大容易糊塗的弱點，將陳老太的房屋以買賣形式過戶到自己名下，也未支付房款。隨後，葉先生以其名義向銀行貸款23.3萬元而被設定抵押登記，貸款年限為20年。雖然貸款的本金及利息一直由葉先生負責歸還，但是陳老太在庭上說，當時自己對葉先生將房產過戶及貸款的具體金額和貸款年限均不瞭解。
　　2005年9月24日，陳老太拿房產證去房產交易中心交易時，卻被當作偽證予以沒收。這時，陳老太才知道自己的房屋已被過戶到葉先生名下。回家後，陳老太找到葉先生。葉先生自知理虧，向陳老太出具一份證明，證明自己為從銀行獲得貸款，借用陳老太房產證，而該房屋產權仍屬陳老太所有。
　　隨著歲月流逝，陳老太還是覺得房子的事要徹底解決，她多次找葉先生要求其歸還房屋，但一直無果。最終，她向法院提起訴訟，要求確認系爭房屋歸她所有，葉先生滌除系爭房屋上的抵押事宜並將房屋過戶至她名下，過戶費用和訴訟費由葉先生承擔。
　　對此，葉先生承認借用陳老太的房屋辦理銀行貸款，但從未想過霸占房屋或居住，現在以自己名義辦理的房產證已在陳老太處。他說：“要我現在就還清貸款，我一時間沒有這個能力，只能在貸款期滿時還清。”
　　法院審理後認為，本案中，陳老太要求確認系爭房屋歸其所有，對此葉先生並無異議，葉先生也表示未支付房屋買賣的對價，可見雙方之間並無事實上的房屋買賣合同關係。現在葉先生同意在條件成熟時將房屋過戶回陳老太名下，並同意承擔過戶費用，但不同意立即滌除房屋上的抵押權。對此，法院認為，陳老太對於葉先生貸款的具體金額和貸款年限均不瞭解，房屋上設定20年的抵押年限，顯然侵害了陳老太的權益，陳老太作為房屋的實際所有人，現有權要求葉先生歸還至今仍未歸還的銀行貸款本金餘額和利息，以滌除房屋抵押權，並要求葉先生履行過戶手續等協助義務。
　　【法官提醒】
　　“即使雙方有明確的書面協議，說明當初的房屋買賣是假的，也不能完全保證賣房人的自身權利。”承辦法官說。在通常情況下，套貸者往往會選擇自己的親屬、朋友來簽訂假的買賣合同，以為這樣不會出什麼問題。然而，假意出賣人很可能因假意買受人的原因導致事態發生變化，如有些買受人會經不起巨額利益的誘惑，試圖“假戲真做”，到期拒不返還房屋；有些買受人會向他人出售或再次抵押借款，在這種情況下，如果房子已經被過戶，且對方支付了全部房款，最初的“賣房人”很可能無法再要回房產。
　　此外，不要以為風險只在假賣人一方，假買人也是有可能承擔風險的。如果有人將房屋假賣給你，讓你以你的名義申請銀行貸款，但款項由他使用，也由他歸還，你有沒有風險？答案當然是有，如果他資金上出現問題，無力還貸，銀行勢必向你追債，這時你將承擔巨大的個人信用風險。
　　總而言之，假賣房真套貸的行為要不得，千萬不要因為貪圖小利或者礙於情面去做套貸人的“托兒”。　　（原標題：虛假買賣房屋套取銀行貸款）